La société civile immobilière

 

Les règles impératives

La création de toute société s’articule autour de 4 notions fondamentales

  • La qualification de la société
  • La nécessité des apports
  • La volonté de collaborer sur un pied d’égalité (affectio societatis)
  • La participation aux bénéfices et pertes (article 1832 et 1844-1 du code civil)

 

L’objet social

L’objet social doit figurer dans les statuts et doit être déterminé avec le plus grand soin et doit revêtir un caractère civil, possible et licite. Il convient d’exclure les termes qui autoriseraient une interprétation commerciale de l’objet.

 

Le capital social

Le capital social de la SCI est librement fixé dans les statuts. Il est formé par tout ce qu’ont promis d’apporter les associés à la société (apport en nature, numéraire, industrie).

Leurs droits, dans le capital social dépend de leurs apports et influe sur la répartition des parts sociales.

 

La gérance

L’article 1846 du code civil dispose que la société civile immobilière est obligatoirement dirigée par un ou plusieurs gérants désignés par les associés dans les statuts ou un acte distinct annexé aux statuts ou par une décision des associés.

Il doit s’agir d’une personne capable, majeure ou d’une personne morale.

La durée de son mandat, l’étendue de ses fonctions, de ses pouvoirs sont fixés par les associés, dans les statuts. Sa mission consiste à assurer le bon fonctionnement de la société et à la représenter vis-à-vis des tiers.

Les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée, ou dans un acte, à l’unanimité.

 

Les associés

Les associés peuvent prendre à l’unanimité les décisions qui vont au-delà des pouvoirs de gestion du gérant.

Le plus souvent, elles sont prises en assemblées générales.

Leurs pouvoirs et modalité de leur exercice sont mentionnés dans les statuts.

Ils peuvent prévoir que toute cession de parts ou de prise de garantie sur des parts sociales sera précédée d’une demande d’agrément des associés.

 

Les objectifs poursuivis par la création d’une SCI

L’acquisition et la gestion d’un bien immobilier

 Pour l’acquisition et la gestion collective d’un bien, il s’agit d’une structure souple et intéressante à plusieurs titres

 

la cession des parts

Elle permet de transmettre plus facilement le patrimoine en évitant les difficultés liées à l’indivision, puisque chaque associé peut céder ses parts, sans provoquer la dissolution de la SCI ou la vente du bien immobilier.

Dans une indivision, chaque indivisaire possède une quote-part du bien.

Pour les décisions les plus importantes, l’unanimité est requise. Pour les autres, la majorité des 2/3 est indispensable.

Il peut être mis fin à l’indivision par un indivisaire en provoquant le partage. Les autres indivisaires devront alors soit racheter les parts de l’indivisaire sortant, soit accepter la vente du bien indivis.

 

La durée

La SCI repose sur un contrat d’une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. C’est un gage de stabilité dans la gestion courante des affaires, contrairement à l’indivision, où le partage peut être demandé à tout instant.

 

La liberté dans la rédaction des statuts

Les associés ont la possibilité, dans les statuts, de prévoir les règles de majorité qui s’appliqueront pour des décisions particulières ou donner des pouvoirs importants au gérant.

 

La séparation des patrimoines

Cette séparation des patrimoines est rendue possible par l’immatriculation de la société qui lui confrère la personnalité morale.

Le mécanisme consiste à détenir l’immobilier d’entreprise dans une SCI qui donne à bail commercial ledit immobilier à la société d’exploitation.

L’immeuble se trouve ainsi à l’abri de saisie suite à une procédure collective diligentée contre la société d’exploitation.

Ce mécanisme connaît des limites s’agissant de la confusion des patrimoines et des cautions personnelles demandées aux associés.

 

La gestion de l’immeuble en cas de succession

Lorsqu’une succession comporte un immobilier important, le détenir dans le cadre d’une sci constituée par les membres de la famille permet la conservation dans le patrimoine familial et une gestion facilitée.

Par ailleurs, cette solution permet de protéger le conjoint, partenaire pacsé ou concubin survivant, par l’insertion, dans les statuts, d’une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté et de conférer les pouvoirs les plus étendus au gérant.

 

La gestion des biens d’un mineur ou majeur protégé

Il est possible d’avantager un enfant mineur en faisant acquérir par la sci constituée par les parents et l’enfant, un immeuble à usage locatif (donc procurant des revenus) et lui léguer ou donner leurs parts pour qu’il soit majoritaire.

Des précautions sont à prendre, au moment de l’acquisition, vis-à-vis de l’enfant mineur, pour que sa responsabilité ne soit pas engagée à l’égard de l’établissement prêteur.

Le majeur protégé ne pouvant agir seul, la détention d’un bien immobilier dans une sci permet au parent d’accomplir des actes de gestion et de disposition sans avoir à recourir à l’autorisation du tuteur.

 

La SCI FAMILIALE

Une sci « familiale » est constituée entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.

En cas de détention d’un immeuble à usage locatif, elle est soumise à des règles plus favorables qu’une sci classique :

  • Les baux régis par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989: la durée du contrat de location est de 6 ans pour les sci classiques contre 3 ans pour les sci familiales.
  • Elle peut demander un cautionnement (les sci classiques ne peuvent exiger de cautionnement que s’il est apporté par un organisme visé par décret)
  • Elle est dispensée de la procédure protectrice des locataires consistant à l’obligation pour le vendeur à la découpe de plus de 5 logements dans le même immeuble d’informer et purger, si nécessaire, le droit de préemption du/des locataires

 

Les formalités de constitution

Enregistrement

Les statuts reçus en la forme notarié et ceux qui comportent une mutation d’immeuble ou de fonds de commerce doivent être enregistrés.

L’apport d’immeuble est soumis à la formalité fusionnée et taxé par la publicité foncière.

 

Publicité

La création de la sci est publiée dans un journal d’annonces légales agrée dans le département. Le coût de cette formalité se situe entre 200 et 300 euros.

 

Immatriculation

L’immatriculation se fait au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Le pli doit contenir :

  • Un original des statuts sous seing privé ou copie authentique
  • L’acte de désignation des gérants, s’il n’a pas été nommé dans les statuts ou un pouvoir spécial si le dépôt n’est pas effectué par lui
  • Une attestation sur l’honneur de non condamnation du gérant à des sanctions pénales
  • L’imprimé M0 complété
  • Copie de la pièce d’identité de chaque associé ou extraits d’acte de naissance de moins de 2 mois
  • Une autorisation de siège social avec copie de la taxe foncière

Chaque situation est différente.

Si vous souhaitez en savoir plus, contactez notre office notarial pour un conseil adapté à vos besoins.

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