Le bail commercial
Conclusion du bail
Le bail commercial est concédé pour l’exploitation d’une entreprise, commerciale, industrielle ou artisanale, conférant le bénéfice de la « propriété commerciale » et soumis au « statut des baux commerciaux« .
Application du statut des baux commerciaux
Nature de l’activité du locataire : son activité doit être visée par les articles L145-1 et -2 du code de commerce.
L’objet de la location : le local ou l’immeuble dans lequel est exercé l’activité doit être précisément décrit
Le locataire est titulaire de son fonds
L’information du locataire
Audit technique de l’immeuble
- DPE : le propriétaire doit tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition du locataire et l’ état des risques naturels et technologiques. Les autres diagnostics (amiante, termite…) sont conseillés.
- Pollution des sols: Lorsque l’immeuble loué est situé dans un secteur d’information sur les sols (article L.125-6 du code de l’environnement), le bailleur est tenu de communiquer au locataire l’information. A défaut, ce dernier peut demander la résolution du contrat ou une réduction de loyer dans les 2 ans qui suivent la découverte de la pollution.
- Radon: Le locataire doit être informé de la situation de l’immeuble loué en zones potentiellement exposées à ce gaz radioactif.
- Conformité de l’immeuble aux normes règlementaires
Le locataire doit être informé avant la signature du bail de
- la conformité de l’immeuble aux exigences légales, notamment la règlementation sur l’hygiène, l’accès aux personnes handicapées,
- De la prescription de travaux importants par l’administration
Audit juridique de l’immeuble
L’activité envisagée doit être autorisée avec la règlementation particulière applicable à l’immeuble, qu’il s’agisse du règlement d’urbanisme, règlement de copropriété, ou cahier des charges du lotissement.
Durée du bail
Il a une durée de 9 ans. Le locataire peut résilier le bail à l’expiration de chaque période triennale, à l’exception des baux signés avec les exploitants de résidence de tourisme.
Si le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans, il y aura, aux termes du bail, déplafonnement du loyer automatique : il sera alors fixé à la valeur locative.
Résiliation du bail
Les conditions de résiliation du bail par le bailleur sont encadrées par des conditions impératives : il ne peut y procéder qu’après une première période de 9 ans et moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction. La notification doit être faite 6 mois à l’avance et par exploit d’huissier. C’est un délai minimum imposé par la loi.
Le Loyer
Il est fixé librement. Il correspond à la valeur locative lorsqu’il existe un motif de déplafonnement, soit lors d’une révision du loyer, soit lors du renouvellement du bail.
La révision intervient tous les 3 ans, dans les conditions édictées par l’article R.145-20 du code de commerce.
En principe, le loyer révisé est plafonné : il ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés à l’article L.112.2 alinéa un et deux du code monétaire et financier.
Ces règles de révision sont d’ordre public.
Concernant l’indexation du loyer, il est possible de modifier la clause en question lorsque le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart du loyer initial. Il doit alors être fixé à la valeur locative. La variation de loyer qui en découle ne peut excéder 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Choix de l’indice :
La loi de 2014 a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction (ICC) établi par l’INSEE pour le calcul du loyer révisé ou plafonné. L’indice pris en compte est celui des loyers commerciaux ou des activités tertiaires.
Il est toujours possible d’indexer le loyer sur l’indice du coût de la construction (ICC). Mais s’il existe une trop grande différence de variation de cet indice et ce celle des loyers commerciaux, la révision de la clause pourra être demandée, d’où une source de contentieux.
Par ailleurs, l’ICC ne pourra s’appliquer en cas de déplafonnement lors du renouvellement du bail, sauf volonté contraire des parties.
Les charges
Depuis la loi Pinel de 2014, le contrat de location doit comporter un inventaire des charges, impôts et taxes. Lorsque l’ensemble immobilier comporte plusieurs locataires, le contrat de location doit préciser le montant des charges réparti entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée.
L’article R.145-35 du code de commerce énumère les charges qui ne peuvent être imputées au locataire.
Les travaux et grosses réparations ne peuvent être mis à la charge du locataire, sauf à être considérés comme un supplément de loyer.
Cession du bail
Elle peut être librement consentie par le locataire. Elle est réputée non écrite si elle interdit la cession du bail avec la cession du fonds de commerce.
En cas de cession de bail, le cédant peut se trouver solidaire du paiement des loyers pendant une durée de 3 ans à compter de la cession (depuis la loi Pinel de 2014).
Chaque situation est différente.
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