ACHETER EN COUPLE
Vous avez trouvé l’appartement ou la maison de vos rêves. Vous êtes mariés, pacsés, en union libre, avez projeté la constitution d’une sci ou une acquisition en tontine, cet article est fait pour vous.
L’Acquisition par un couple marié
L’acquisition par un couple marié sans contrat
Qualification de bien commun
Le bien acquis devient un bien commun. En effet, le couple qui n’a pas établi de contrat de mariage est placé sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, indépendamment du remboursement de l’emprunt.
Si une somme « propre », comme appartenant à un époux (économisée avant mariage, ou reçue par donation ou succession) a été employée pour l’acquisition, il lui en sera tenu compte au moment de la liquidation du régime matrimonial, selon le principe de la dette de valeur, par le jeu des récompenses, article 1469 du code civil.
Qualification de bien propre
Le bien acquis pourra conserver la qualité de propre aux conditions cumulatives suivantes :
- Les fonds utilisés ont la qualification de « propres», c’est-à-dire provenant :
- de l’économie accumulée avant le mariage
- d’une donation, d’un héritage
- le notaire établi dans l’acte une déclaration de remploi
- le montant des sommes objet de ladite déclaration financent plus de la moitié de l’opération (acquisition et frais d’acte, article 1436 du code civil)
Précision utile : la déclaration de remploi a son utilité quand bien même les sommes allouées à l’acquisition proviendraient de la communauté.
Elle permet alors à l’époux de se ménager la preuve de l’origine des fonds.
L’acquisition par un couple marié sous le régime de la séparation de biens
Chacun des époux sera propriétaire à hauteur de la part indiquée dans l’acte d’acquisition. Cette quote-part doit être fixée en tenant compte de l’apport réalisé et remboursement du prêt pour éviter tout conflit en cas de divorce, et, du point de vue fiscal, pour éviter tout risque de requalification en donation indirecte.
Les règles de gestion et de décision sont celles de l’indivision.
L’usage de fonds personnels d’un époux pour financer des travaux sur le bien de l’autre donne droit à une créance entre époux qui est au moins égale à la dépense faite.
L’Acquisition par un couple non marié
L’Acquisition par un couple pacsé
Depuis janvier 2007, le pacs par défaut est de type séparatif. Les modalités d’acquisition sont proches de celles des époux séparés de biens.
Il est important d’anticiper les conséquences d’un décès. Aussi est-il conseillé aux partenaires, en l’absence de vocation successorale, de dresser un testament pour léguer sa part au survivant. Fiscalement, le partenaire survivant est exonéré de droits de mutation par décès.
La créance entre partenaires est également calculée sur la base de l’article 1469 du code civil (récompenses entre époux).
L’Acquisition par un couple en union libre
Les modalités d’acquisition sont là aussi identiques à celles des époux mariés sous le régime de la séparation de biens.
Mais les personnes vivant en union libre ne sont pas héritières l’une de l’autre. Il faut donc prévoir de léguer sa part par testament, et les droits de succession sont très importants (60%).
Par ailleurs, en cas de créance, celle-ci est égale à la dépense faite.
Autres modalités d’acquisition
L’acquisition par le biais d’une SCI
Avantages
- Acquérir par le biais d’une sci permet d’éviter le statut de l’indivision
- La prise en compte du passif de la sci : la prise en compte de l’emprunt ou de comptes courants d’associés permet de réduire d’autant la valeur des parts à transmettre
- La transmission de la nue-propriété des parts aux enfants avec réserve d’usufruit pour les parents permet de faciliter la transmission familiale
Inconvénient
Un bien détenu par une sci constituée par 2 personnes connaîtra les mêmes difficultés de gestion que s’il avait été détenu en indivision.
L’acquisition en tontine
Conditions de validité
L’acquisition en tontine est réalisée sous la condition
- résolutoire du prédécès de l’un
- suspensive de la survie de l’autre
- existence d’un réel aléa
Avantage
Le bien est alors réputé avoir été acquis dès le départ, par le survivant. Si la tontine a été conclue entre partenaire, la transmission n’opère aucune taxation.
Inconvénient
Il n’est pas possible de demander le partage, pendant la durée de la tontine.
Il n’est pas possible de constituer des droits réels sur le bien sans l’accord de l’autre.
Si la tontine a été conclue par un couple en union libre, les droits de mutation sont de 60% sur la valeur de la moitié du bien.
Chaque situation est différente.
Si vous souhaitez en savoir plus, contactez notre office notarial pour un conseil adapté à vos besoins.
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